Chiều qua 1.8, trong khi Ban Cán sự Đảng UBND TP.HCM có buổi họp về dự thảo bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM đang gây choáng cho thị trường với mức tăng mạnh thì Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có văn bản khẩn kiến nghị cơ quan soạn thảo “nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân” để không ban hành bảng giá đất áp dụng từ 1.8.2024 như kế hoạch ban đầu.
Nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân
Để chứng minh cho quan điểm của Hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng: Trường hợp ông A làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, H.Bình Chánh. Thửa đất này nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất theo Quyết định 02/2020.
Nếu được cấp sổ đỏ cho căn nhà này, ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) là 660 triệu đồng (100 m2 x 6,8 triệu đồng/m2 trừ 200.000 đồng/m2). Nhưng nếu tính tiền SDĐ theo dự thảo bảng giá đất dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền SDĐ là 6,18 tỉ đồng, tăng 9,36 lần so với số tiền SDĐ nộp theo Quyết định 02/2020.
Tương tự, trường hợp bà B đã có quyền SDĐ thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh. Do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp sổ đỏ cho phần diện tích
100 m2 đất ở đã xây dựng nhà. Còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày. Nay bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ đối với 100 m2 sân xi măng thành đất ở. Cũng như ông A, nếu được tính tiền SDĐ theo Quyết định 02/2020 thì bà B chỉ phải nộp thêm tiền SDĐ là 660 triệu đồng. Nhưng nếu phải tính tiền SDĐ theo dự thảo bảng giá đất thì bà B sẽ phải nộp tiền SDĐ là 6,18 tỉ đồng, tăng 9,36 lần so với số tiền SDĐ nộp theo Quyết định 02/2020.
Hay trường hợp ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông; đồng thời xin chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con. Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh có giá là 200.000 đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Quyết định 02/2020. Nếu được tách thửa thì ông C chỉ phải nộp tiền SDĐ là 6,6 tỉ đồng. Nhưng nếu phải tính tiền SDĐ theo dự thảo bảng giá đất đối với trường hợp đất nông nghiệp có giá là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 thì ông C sẽ phải nộp tiền SDĐ là 61,8 tỉ đồng, tăng 9,36 lần so với số tiền SDĐ nộp theo Quyết định 02/2020.
“Nếu đặt câu hỏi cho các trường hợp của ông A, bà B và ông C được đề nghị lựa chọn số tiền SDĐ phải nộp hoặc theo Quyết định 02/2020 hoặc theo dự thảo bảng giá đất thì chắc chắn họ sẽ đề nghị lựa chọn số tiền SDĐ phải nộp theo Quyết định 02/2020 để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn”, ông Châu kết luận sau khi đặt ra 3 tình huống cho thấy tiền SDĐ tăng hàng chục lần nếu TP áp dụng bảng giá đất mới.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Phượng, nguyên Trưởng khoa Thẩm định giá và kinh doanh bất động sản (Trường ĐH Tài chính – Marketing), khẳng định: Bảng giá đất mới nếu được thông qua sẽ khiến chi phí chuyển mục đích SDĐ, nhất là chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với người dân sẽ rất cao. Bởi trong dự thảo, mức tăng giá đất ở cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp. Nếu đất ở và đất nông nghiệp cùng mức tăng như nhau nhưng giá trị đất ở cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, vì vậy người dân vẫn sẽ phải đóng tiền SDĐ cao hơn.
Nguy cơ đội giá nhà, đất
Theo Sở TN-MT TP.HCM, dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10 – 20 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020 nhưng chỉ bằng 70% giá thị trường. Như giá đất của ba tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q.1) là 810 triệu đồng/m2, thực tế lên đến cả tỉ đồng/m2. Các chuyên gia nhận xét rằng so sánh này khá khập khiễng, bởi khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản”, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản, nên khoảng 15 năm trước chỉ có giao dịch mua bán một căn nhà phố với giá rất cao, có thể vào khoảng trên dưới 2 tỉ đồng/m2.
Chính vì vậy mức tăng giá đất lần này, trong đó nhiều nơi hơn 50 lần so với bảng giá cũ, sẽ tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi làm sổ đỏ do phải nộp tiền SDĐ cao hơn nhiều so với trước. Thực tế, cũng vì tâm lý lo lắng về việc nộp tiền SDĐ sẽ tăng nhiều trong thời gian tới nên trong những ngày gần đây, đã có nhiều người dân đăng ký xin cấp sổ đỏ trước thời điểm 1.8 để được nộp tiền SDĐ thấp hơn theo quy định hiện hành.
Không chỉ ảnh hưởng người dân, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào thuộc nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch. Từ đó dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền SDĐ để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.
Chính vì vậy, dự thảo bảng giá đất do Sở TN-MT công bố đã gây sốc cho nhiều người dân. Ông Lê Hoàng Châu nói thẳng bảng giá đất hiện hành (được điều chỉnh theo Quyết định số 56 với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đã tăng 1 lần so với trước đây) đã vượt quá khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình. Bảng giá đất mới cao gấp nhiều chục lần thực sự đã gây choáng cho họ. “UBND TP nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số K hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31.12.2025 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp sổ đỏ và “chạy tiền” để nộp tiền SDĐ theo giá cũ”, ông Châu kiến nghị.
