Thu từ bất động sản giảm mạnh

Tại buổi làm việc ngày 5.10 vừa qua giữa Đảng đoàn Quốc hội với Ban Thường vụ Thành ủy TP.HCM, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho biết qua theo dõi thì đây là lần đầu tiên Hà Nội vượt TP.HCM về số thu ngân sách. Trong khi đó, TP.HCM là thành phố năng động, cửa ngõ quan trọng kết nối khu vực và thế giới. Cả nước mong thành phố phát triển để đóng góp cho cả nước và nhiều năm qua, TP.HCM luôn đóng góp lớn nhất cho ngân sách. Do đó, lý do giảm cần được lý giải rõ để có cách giải quyết.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận, nhiều năm qua, Hà Nội và TP.HCM luôn là hai địa phương thu ngân sách dẫn đầu cả nước. Theo dự toán giao năm 2024, số thu ngân sách của TP.HCM cao hơn Hà Nội khoảng 30.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, 9 tháng năm 2024, TP.HCM lại thu được ít hơn. Nguyên nhân chính khiến nguồn thu của TP.HCM giảm là do liên quan đến lĩnh vực đất đai và tình hình phục hồi sau dịch. Tiền thu sử dụng đất của Hà Nội trong 9 tháng qua đạt gần 33.000 tỉ đồng, còn TP.HCM chỉ khoảng 5.900 tỉ đồng, tức thấp hơn khoảng 27.000 tỉ đồng. Giao dịch đất đai không được triển khai khiến các khoản thuế từ giao dịch, chuyển nhượng, chuyển quyền, thu nhập và kể cả thuế VAT cũng bị ảnh hưởng, dẫn đến thu ngân sách giữa TP.HCM với Hà Nội có sự chênh lệch.

Thực tế, không phải đến năm nay thu tiền sử dụng đất của TP.HCM mới giảm mà tình trạng này đã diễn ra trong nhiều năm. Như năm 2017, số thu tiền sử dụng đất là 17.905 tỉ đồng, đến năm 2018 giảm còn 13.868 tỉ đồng, năm 2019 giảm còn 14.600 tỉ đồng. Đến năm 2020, tiền sử dụng đất chỉ còn 7.634 tỉ đồng, năm 2021 giảm còn 7.560 tỉ đồng. Đến năm 2022 con số này là khoảng hơn 9.960 tỉ đồng và năm 2023 còn 4.640 tỉ đồng.

Nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm mạnh những năm gần đây của TP.HCM theo ông Huỳnh Phước Nghĩa (ĐH Kinh tế TP.HCM) là không có gì lạ, bởi những năm gần đây hầu hết các dự án trên địa bàn thành phố đều tắc pháp lý, nhất là về tính nghĩa vụ thuế, doanh nghiệp muốn đóng cũng không được. Có những dự án sau mấy chục lần thành phố chọn đơn vị thẩm định giá nhưng bất thành vì không ai dám tham gia. Cũng do pháp lý ở TP.HCM bế tắc nên phần lớn doanh nghiệp bất động sản đã dịch chuyển ra các tỉnh lân cận để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Đấu giá đất tại thành phố cũng tạm hoãn sau vụ Tân Hoàng Minh. Điều này tạo nên hệ lụy là nguồn thu từ tiền sử dụng đất và đấu giá đất còn rất ít.

“Từ sau đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản bị khó khăn về vốn và pháp lý nên không thể triển khai dự án. Trong khi đó, các dòng vốn FDI lại có thiên hướng chảy nhiều vào bất động sản công nghiệp nhưng bất động sản công nghiệp lại đang chuyển hướng ra các tỉnh thành khác. Vì vậy, trong tổng thể, thành phố sẽ gặp khó khăn về nguồn thu”, ông Nghĩa phân tích và nói thêm rằng nếu thành phố muốn tăng nguồn thu thì phải giúp doanh nghiệp, thị trường bất động sản phục hồi.

Đầu tiên là phải tháo gỡ về cơ chế, xử lý các dự án vướng pháp lý, mà dễ nhất là các dự án đang tính nghĩa vụ tài chính. Việc này có thể xử lý được rất nhanh. Bên cạnh đó, khuyến khích chủ đầu tư tạo nên các khu đô thị mới, các đại đô thị vì nhu cầu về nhà của thành phố đang rất lớn. Điển hình như khu đô thị Cần Giờ hay phát triển đô thị dọc sông Sài Gòn, khu Nam TP.HCM hay Bình Quới – Thanh Đa. Trong lúc doanh nghiệp trong nước khó khăn thì cần có chính sách lôi kéo dòng vốn FDI theo Nghị quyết 98. Kèm theo đó là đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công. Khi pháp lý khơi thông, thủ tục hành chính công được cắt giảm thì nhiều dự án mới được phê duyệt và mọi thứ sẽ tốt đẹp lên, theo chuyên gia này.

Dự án mới ngày càng ít ỏi

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy trong quý 3, nguồn cung căn hộ sơ cấp rất thấp, chỉ có 4.871 căn, giảm 13% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, số căn hộ mở bán lần đầu khoảng 799 căn, giảm 30% theo quý. Trong quý có thêm 5 dự án cũ, từng phải tạm ngưng giao dịch do vướng pháp lý, mở bán trở lại, nhưng số lượng cũng vỏn vẹn 545 căn. Không chỉ nguồn cung giảm mà lượng tiêu thụ cũng giảm. Trong quý 3/2024, TP.HCM chỉ ghi nhận 1.915 căn hộ sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) giao dịch thành công, giảm 16% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng số nguồn cung đạt 39%, trong đó các căn hộ mở bán mới chiếm đến 62% lượng tiêu thụ, còn lại là sản phẩm tồn kho.

Từ báo cáo ra thực tế còn ảm đạm hơn. Từ đầu năm đến nay TP.HCM công bố hàng chục dự án được mở bán nhưng chỉ có 2 dự án là Eaton Park (TP.Thủ Đức) với khoảng gần 2.000 căn hộ và dự án nhà ở xã hội của Lê Thành là mới, còn lại là dự án cũ, bán các giai đoạn tiếp theo hoặc bán hàng tồn kho.

Nếu lùi thời gian trở về trước có thể thấy số lượng dự án mới cũng chỉ được cấp phép nhỏ giọt. Như trong năm 2023, chỉ có 2 dự án mới là The Privia (Q.Bình Tân) của Tập đoàn Khang Điền với hơn 1.000 căn hộ và Inter Stella (Q.Bình Tân) của Kitap Group. Năm 2022 có 3 dự án mới là The 9 Stellars (TP.Thủ Đức), giai đoạn tiếp theo của khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP.Thủ Đức) và dự án Celesta Heights (H.Nhà Bè).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết rất ấn tượng với Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ khi yêu cầu tất cả các chủ thể chung tay tháo gỡ khó khăn để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Ngoài ra, Nghị định 08 của Chính phủ về thị trường trái phiếu doanh nghiệp cho thấy doanh nghiệp và thị trường bất động sản đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Nghị định 115 của Chính phủ mới được ban hành cũng đã sửa và tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc trong đầu tư.

Vì vậy, ông rất ấn tượng đối với việc đột phá về thể chế của Chính phủ, thể hiện rất rõ trong suốt thời gian qua. Thế nhưng ông Châu cũng thừa nhận dù Thủ tướng Chính phủ, Chính phủ cùng các bộ ngành và địa phương đã rất nỗ lực trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, cho các doanh nghiệp nhưng thực tế việc “giải cứu” đang diễn ra khá chậm chạp. Như tại TP.HCM, đến nay trong số 156 dự án bất động sản bị ách tắc được lập danh sách để tháo gỡ trong nhiều năm qua, vẫn chưa có dự án nào được xử lý toàn diện. Những rào cản, ách tắc về pháp lý vẫn còn đó. Điều này khiến gần như rất ít dự án mới được mở tung ra thị trường.

Đó là lý do thu ngân sách từ bất động sản của TP.HCM giảm dần đều qua từng năm.