Theo giới chuyên gia, các vướng mắc liên quan tới cơ chế, pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng kể từ quý IV/2022 cho tới nay.
Tuy nhiên, nhờ sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ, cùng các Bộ, ngành liên quan, các vướng mắc này đang được đẩy nhanh tốc độ để tìm ra phương án tháo gỡ.
Hiện nay, 3 đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản bao gồm Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Tuy nhiên, cả 3 đạo luật này đang có sự xung đột, chồng chéo lẫn nhau.
Trao đổi với phóng viên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, cả 3 đạo luật này đang trong quá trình nghiên cứu và sửa đổi, để tạo ra bước đột phá pháp lý làm lực đẩy cho thị trường bất động sản.
Theo ông Tuyến, trong những lần công bố mới nhất đã cho thấy cả 3 đạo luật này đang có sự thay đổi rất lớn.
Những điểm sáng trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013
Trong 3 đạo luật này, Luật Đất đai 2013 chính là “trọng tâm” của mọi vấn đề. Đây là đạo luật căn bản, có tính chất nền móng, làm căn cứ để xây dựng các đạo luật khác liên quan tới thị trường bất động sản. Do đó, sửa được Luật Đất đai 2013 chính là cởi được nút thắt bấy lâu của thị trường.
Theo phân tích của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều sự bổ sung quan trọng, đơn cử như đã bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Bên cạnh đó, dự thảo quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn.
“Dự thảo bỏ quy định về khung giá đất; quy định cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất… Chúng tôi đang kiến nghị bảng giá đất phải hài hòa lợi ích”, ông Tuyến nói.
Dự thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững…
Đặc biệt, trong quản lý tài chính về đất đai và giá đất, quán triệt tinh thần Nghị quyết số 18, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất của Chính phủ, đồng thời, Điều 153 quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất: Theo mục đích sử dụng đất định giá; Theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất…
Dự thảo bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về ngân sách Trung ương để hỗ trợ cho phát triển; quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tiễn của địa phương quy định mức điều tiết để hỗ trợ cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi và cho người có đất bị thu hồi (Điều 148)…
Ngoài ra, dự thảo bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi (Điều 172). Quy định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp theo hướng quy định về nguyên tắc, điều kiện, hình thức tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp…
Luật Nhà ở 2014 sửa đổi thế nào?
Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng, những sửa đổi, bổ sung của Bộ Xây dựng trong Dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) cũng có nhiều điểm sáng.
Đơn cử, trong Dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) đã bổ sung quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Bộ Xây dựng cũng đã bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư gồm căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ do không đảm bảo điều kiện an toàn sử dụng; quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.
Các quy định một chương về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng đã được nêu rất cụ thể, đơn cử như nguyên tắc thực hiện, cải tạo nhà chung cư; kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; bố trí nhà ở tái định cư và nhà ở tạm thời…
Riêng chính sách nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội; xác định giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; thời điểm thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội.
Về tài chính cho phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đã bổ sung quy định các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn cho phát triển nhà ở; vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội; nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở, hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở…
Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để ngăn chặn “sốt đất”
Cuối cùng, những sửa đổi, bổ sung của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng có những đánh giá tích cực.
Thứ nhất, làm rõ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh.
Một là, về phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung, làm rõ tại Điều 5.
“Như vậy, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh đã được chỉ rõ gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây dẫn đến nhiều “kẽ hở” cho các “cò đất” lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật”, ông Tuyến nói.
Đặc biệt là bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.
Hai là, Điều 13 về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng bổ sung: Công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh là các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.
Thứ hai, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản: Một là xử lý những bất cập của thị trường bất động sản thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, mà “thủ phạm” là lực lượng môi giới hiện đang thừa nhân lực nhưng thiếu chất lượng.
Hai là, về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.
Ba là, Riêng đối với môi giới bất động sản, Dự thảo Luật sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”.
“Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, theo đó không phải chịu áp lực “có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”, ông Tuyến phân tích.
Thứ ba, về xây dựng, quản lý thông tin bất động sản: Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng nêu rõ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;…
“Khoảng 3 – 5 năm có hệ thống thông tin nhà đất sạch thì lúc đó giá bất động sản mới được xác định đúng theo giá thị trường”, ông Tuyến nhấn mạnh.
