Để được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, luật định dự án phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng (NH). Nhiều chủ đầu tư (CĐT) đã lách luật không thực hiện, nên khi xảy ra sự cố thì người mua nhà phải nhận hết mọi hậu quả. Làm sao để không phải rơi vào những chiếc bẫy tương tự ?
Chủ đầu tư cố lách luật
Nhiều khách hàng phản ánh, không chỉ những CĐT nhỏ tìm cách lách luật, không thực hiện chứng thư bảo lãnh, mà các CĐT lớn cũng vậy, ngay cả chủ đầu tư nước ngoài.
Một khách hàng tìm hiểu thông tin dự án Sky 89 (Q.7, TP.HCM) cho biết: Theo lý giải của nhân viên bán hàng, sở dĩ không cần phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng vì: “CĐT là người nước ngoài, uy tín, pháp lý đầy đủ, đảm bảo xây dựng đúng tiến độ để bàn giao cho khách hàng”.
Nhân viên còn cho rằng khách hàng sẽ tốn thêm phí vô ích khi làm chứng thư. Những CĐT phát hành chứng thư bảo lãnh cho khách hàng là vì giá trị căn hộ thấp, trong khi đó giá trị căn hộ tại dự án Sky 89 từ 2 tỷ đồng trở lên, nếu làm bảo lãnh NH sẽ thiệt hại cho khách hàng.
Còn tại dự án Conic Riverside (P.7, Q.8, TP.HCM), nhà phân phối Đất Xanh Miền Nam đã rầm rộ mở bán khi dự án chưa hoàn thành thủ tục theo luật định, do đó chưa thể được NH ký chứng thư bảo lãnh. Một khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ cho biết: “Khi tìm hiểu thì được nhân viên tư vấn nói năng lực của CĐT và bên phân phối mạnh nên tôi nhanh chóng đặt cọc để mua cho được căn hộ, chứ không quan tâm gì nhiều đến tính pháp lý”.
Hậu quả khách hàng gánh hết
TS.Phạm Sỹ Liêm -nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định: Vấn đề NH bảo lãnh cho dự án còn nặng tính hình thức. Với mức phạt 300 triệu đồng cho các dự án không bảo lãnh, không ít chủ đầu tư tìm cách lách luật. Nhiều CĐT lập lờ ký kết hợp đồng tài trợ vốn, hợp đồng cấp bảo lãnh… để người mua hiểu nhầm là dự án có NH bảo lãnh.
Sau khi CĐT dự án Tokyo Tower (Hà Đông, Hà Nội) lâm vào cảnh nợ nần, dự án không thể hoàn thành, NH đã từ chối trách nhiệm bảo lãnh với lý do: “Thời hạn bảo lãnh đã hết, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh”. Trong khi đó, những khách hàng mua căn hộ tại dự án này đều không nhận được chứng thư bảo lãnh.
Khách hàng Hoàng Thị Mai bức xúc nói: “Chúng tôi không hề nhận được bất kỳ thư bảo lãnh nào của NH, ngoại trừ Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015. Đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng của CĐT lẫn NH. Có hay không việc hai đơn vị này cấu kết để chiếm đoạt tiền của người mua ?”.
Trước đó, tại một dự án chung cư ở Q.Thanh Xuân (Hà Nội), khách hàng cũng ngã ngửa khi được NH cho biết: Thư cam kết phát hành bảo lãnh của NH này ký với CĐT chưa hội đủ giá trị. Bởi sau khi có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng với NH để bảo lãnh cho căn hộ của mình, khi đó NH mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng.
Ngân hàng từ chối bảo lãnh: Đúng hay sai ?
Để lách luật, nhiều CĐT đã cung cấp cho khách hàng quyết định cấp giới hạn bảo lãnh của NH, hoặc hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của NH để thuyết phục người mua nhà là dự án đã được NH bảo lãnh. Tuy nhiên, các văn bản nói trên mới chỉ là cam kết của NH về việc chấp thuận bảo lãnh cho dự án đó.
Vấn đề quan trọng tiếp theo để hoàn thành thủ tục là: Xác định đối tượng thụ hưởng (tên căn hộ, tên khách hàng…) và Giá trị bảo lãnh. Theo nguyên tắc về bảo lãnh, khi không có thư bảo lãnh thì người mua nhà chưa đủ căn cứ để yêu cầu NH thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, đồng nghĩa với việc quyền lợi của người mua nhà đối với dự án đó vẫn chưa thực sự được bảo vệ.
Theo các chuyên gia, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần quan tâm đến 3 yếu tố đó là: 1/Giấy phép xây dựng; 2/Sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; 3/Được NH bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở.
Trong các yếu tố nêu trên thì yếu tố thứ 3 là rất quan trọng. NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp CĐT không bàn giao nhà đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là Thư bảo lãnh.
Cách nhận diện chứng thư bảo lãnh
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, CĐT dự án trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng.
NHNN đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai: 1/Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25-6-2015, quy định về bảo lãnh NH, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9-8-2015; 2/Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07 quy định về bảo lãnh NH có hiệu lực từ 15-11-2017.
Theo Thông tư 13, NHNN yêu cầu: Các NH phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.
Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà CĐT đã nhận ứng trước của bên mua thuê, mua nhà dự án trong trường hợp CĐT vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê, mua nhà.
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại Khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau:
(i) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT căn cứ theo đề nghị của CĐT hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (ii) NH thương mại và CĐT ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai;
(iii) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành Thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.
Phạm Phù Cát -Langmoi.vn
Nông sản Việt Nam: Thị trường Trung Quốc đòi truy xuất nguồn gốc
Nông sản Việt Nam: Thị trường Trung Quốc đòi truy xuất nguồn gốc
