Xóa bất công do chênh lệch địa tô

Ngày 21.6, Quốc hội (QH) thảo luận về luật Đất đai sửa đổi sau khi ghi nhận, tiếp thu ý kiến của nhân dân. Theo đại biểu (ĐB) Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam), Ủy ban Khoa học, Công nghệ – Môi trường của QH, Nghị quyết 18 T.Ư Đảng khóa XIII yêu cầu nghiên cứu chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao. Tuy nhiên, đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần so với đất nông nghiệp.

“Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị”, ông Khải nêu và cho rằng luật Đất đai sửa đổi lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát.

ĐB Lê Hữu Trí (đoàn Khánh Hòa) thì cho rằng luật Đất đai 2013 chưa quy định rõ trường hợp thu hồi đất vì mục tiêu quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này dẫn tới nhiều trường hợp lạm dụng nhà nước thu hồi đất, nhưng dự án không hoàn toàn để phát triển KT-XH mà vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, doanh nghiệp, gây bức xúc cho người dân, phát sinh nhiều vụ khiếu kiện kéo dài, phức tạp. Ông Trí đề xuất cần quy định rõ việc thu hồi đất phải đảm bảo tính thật cần thiết và không vì mục tiêu lợi nhuận. Với các dự án vừa vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng cũng vì mục tiêu lợi nhuận của nhà đầu tư, cần phân định rõ dự án nào do nhà nước tự thỏa thuận, nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Trong khi đó, ĐB Tô Văn Tám (đoàn Kon Tum) cũng đề nghị vấn đề thu hồi đất phục vụ phát triển KT-XH vì mục đích quốc gia, công cộng “cần hết sức minh bạch và sòng phẳng với dân”. Cần tách bạch thu hồi đất hoàn toàn vì mục đích quốc gia, công cộng và thu hồi đất cho mục đích thương mại đơn thuần lợi nhuận. Trường hợp vì lợi ích quốc gia, công cộng, Nhà nước thu hồi và bồi thường hỗ trợ theo các quy tắc đã được dự thảo xác định; đồng thời có thêm chính sách khuyến khích người dân tham gia.

Với trường hợp thu hồi đất vì mục đích thương mại, đơn thuần lợi nhuận, ông Tám đề xuất cần quy định theo hướng thỏa thuận như tinh thần Nghị quyết 18. Cụ thể, cần quy định theo hướng người dân được góp vốn bằng đất hoặc khi định giá đất, người có đất là một bên trong quy trình định giá. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất các bên có thể yêu cầu cơ quan định giá độc lập. “Nếu không thỏa thuận được nữa thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết, tránh trường hợp giá nào cũng không chịu”, ông Tám nêu.

Ngược lại, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng bất kể dự án nào Nhà nước đã phê duyệt thì đều đủ điều kiện là dự án phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng và Nhà nước cần thu hồi đất cho dự án. Theo ông Cường, không phải cứ dự án tư nhân đầu tư thì không phải phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. “Đất đai là do Nhà nước quy hoạch nhằm mục tiêu phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng chứ không quy hoạch vì lợi ích cá nhân. Do đó, bất cứ quy hoạch nào thực hiện theo quy hoạch của Nhà nước đều là dự án thực hiện phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tư nhân cũng thế, của ai cũng thế”, ông Cường phân tích.

Cạnh đó, theo ông Cường, nếu như Nhà nước thu hồi và để người dân tham gia vào quá trình xây dựng phương án bồi thường, tái định cư tạo sự đồng thuận của người dân thì sẽ đạt được các hiệu quả về KT-XH tốt hơn. Nếu cứ để người dân với doanh nghiệp tự thỏa thuận thì rất nhiều yêu cầu về đảm bảo hài hòa lợi ích hay tái định cư phải có cuộc sống bằng, tốt hơn sẽ không thực hiện được…

Giải trình cuối phiên thảo luận về vấn đề này, Bộ trưởng TN-MT Đặng Quốc Khánh nói sẽ ưu tiên việc đấu thầu, đấu giá đất. “Nhà nước sẽ đứng ra đấu giá đất theo đúng với quy hoạch. Đất này được gọi là đất sạch, đất đã được bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng. Việc này sẽ đảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước triệt để”, ông Khánh nhấn mạnh.

Cơ sở định giá đất vẫn mơ hồ

Để xóa bỏ bất công từ chênh lệch địa tô, giảm thiểu các vướng mắc, khiếu kiện đất đai, nhiều ĐB cho rằng vấn đề không nằm ở thu hồi hay thỏa thuận mà phải giải quyết được việc định giá đất. Tuy nhiên, các ĐB cho rằng vấn đề này chưa được xử lý một cách rành mạch trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi lần này.

ĐB Trần Văn Khải cho rằng cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác với giá đất của thời điểm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Theo ông, muốn xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường phải có dữ liệu thị trường tin cậy. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng.

ĐB này cũng băn khoăn việc dự thảo quy định 4 phương pháp xác định giá đất, càng nhiều càng khó áp dụng, lý do nếu áp dụng 4 phương pháp này cho cùng một thửa đất thì sẽ ra 4 kết quả khác nhau. Ông đề xuất cần có nguyên tắc xác định giá đất để QH thảo luận và cho ý kiến, giúp tường minh hơn về vấn đề này. Có thể xây dựng một phương pháp giá đất thật đơn giản để khi tính giá trị quyền sử dụng đất được nhanh chóng, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

ĐB Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cũng cho rằng dự thảo đưa ra nhiều phương pháp định giá đất, song lại chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể. Dẫn chứng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp hệ số K, ông Hiếu cho biết nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù riêng của VN và việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định, như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Từ đó, ông Hiếu đề nghị dự thảo quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất.

Tương tự, ĐB Trần Thị Hiền (đoàn Hà Nam) cho rằng việc “xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường” như dự thảo quy định sẽ gặp nhiều khó khăn. “Khái niệm nguyên tắc thị trường rất trừu tượng, khó xác định vì nó phụ thuộc vào thời điểm và yếu tố chủ quan của người mua. Hiện nay, quy định của các phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, không cụ thể trong cách tính, do vậy sẽ nảy sinh tình trạng cùng một khu đất nhưng nếu xác định theo các phương pháp khác nhau sẽ cho kết quả rất khác nhau”, bà Hiền nêu và đề nghị cần quy định chi tiết nội dung, phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất một cách rõ ràng, cụ thể để dễ thực hiện, tránh tình trạng vi phạm như thời gian qua.

Giải trình vấn đề này, Bộ trưởng TN-MT Đặng Quốc Khánh cho biết dự thảo luật sẽ bỏ khung giá đất và sẽ thực hiện bảng giá đất hằng năm. Sau khi luật Đất đai có hiệu lực sẽ xây dựng bảng giá đất hằng năm lần đầu tiên, dự kiến xong trước ngày 31.12.2025. “Bảng giá đất sẽ sử dụng các phương pháp khác nhau để sát, đúng nhất và giao cho HĐND cấp tỉnh quyết định. Lần xây dựng đầu tiên sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian nhất, nhưng các năm sau đó chỉ cần cập nhật bảng giá”, ông Khánh nói.

Với các băn khoăn của nhiều ĐB về phương pháp định giá đất, ông Khánh khẳng định 4 phương pháp này sẽ bao trùm tất cả những trường hợp đất đai hiện nay. “Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp sát với giá thị trường, đầu vào sẽ sát. Dự thảo luật quy định việc nộp thuế, phí giao dịch sẽ căn cứ vào bảng giá đất hằng năm. Khi có bảng giá đất hằng năm sẽ bớt được hiện tượng khai giảm giá giao dịch, bảo đảm quyền lợi cả người mua, người bán”, Bộ trưởng Khánh nêu.

Bên cạnh đó, phương pháp chiết trừ chỉ chiết trừ phần tài sản trên đất, sau đó dùng phương pháp so sánh để tính. Phương pháp thu nhập sẽ sử dụng cho những vùng đất đồng bào dân tộc thiểu số, vùng khó khăn, nông nghiệp, vùng không có giao dịch về đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ dựa trên bảng giá đất hằng năm để thuận lợi với những nơi, khu vực ít sự thay đổi, ổn định, đầu vào sẽ gắn với nguyên tắc thị trường. Về định giá đất cụ thể thì tùy theo trường hợp, địa phương sẽ quyết định, trong đó đảm bảo phòng, chống tham nhũng, tiêu cực và sát nhất với thị trường, đảm bảo được công bằng.