Vừa qua, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng có văn bản trả lời đơn kiến nghị của Công dân liên quan đến việc ban hành Quyết định 1264/QĐ-UBND ngày 09/4/2020 điều chỉnh bãi bỏ QĐ số 3748 ngày 11/06/2016 quy hoạch chi tiết TL1/500 Dự án New Danang City. Tuy nhiên, những lý giải của Sở thiếu thuyết phục, không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.
Quyết định 1264 được ban hành chóng vánh
Trong đơn kiến nghị gửi Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng trước đó, Trung tâm Tư vấn pháp luật và Hòa giải thuộc Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế ASEAN – Hội Luật gia Việt Nam (gọi tắt là Trung tâm) đã thẳng thắn nêu ra 5 sai lầm khi thành phố ban hành QĐ 1264/QĐ-UBND ngày 09/4/2020 điều chỉnh bãi bỏ QĐ số 3748 ngày 11/06/2016 quy hoạch chi tiết TL1/500 Dự án New Danang City (dự án Khu phức hợp, dịch vụ thương mại, chung cư và đất ở đường Hoàng Văn Thái).
Trung tâm khẳng định, việc ban hành QĐ 1264/QĐ-UBND ngày 09/4/2020 chỉ dựa trên nội dung Tờ trình số 1327/TTr-SXD ngày 27/02/2020 của Sở Xây dựng và Công văn số 38/CV-PGT ngày 17/02/2020 của Công ty Phú Gia Thịnh là trái pháp luật hiện hành, tác động xấu đến đời sống KTXH, đặc biệt có dấu hiệu bao che, dung túng cho vi phạm của chủ đầu tư này.
Bởi từ 2017, căn cứ QĐ 3748/QĐ-UBND ngày 11/06/2016, Công ty Phú Gia Thịnh đã bán 531 lô đất thông qua các Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn. Các văn bản này đều ghi rõ số lô, loại đường, diện tích và thời hạn chuyển QSDĐ trong vòng 12 tháng. Tuy nhiên, sau khi thu hơn 404 tỷ đồng, chủ đầu tư nại ra các lý do vướng mắc để trì hoãn việc cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ).
Bất thình lình, Công ty này có 38/CV-PGT đề nghị bãi bỏ QĐ 3748 QĐ-UBND, “phớt lờ” trách nhiệm cấp GCNQSDĐ đã cam kết với người dân. Tức tốc 10 ngày sau đó, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng có Tờ trình số 1327/TTr-SXD ngày 27/02/2020 đề nghị UBND TP Đà Nẵng ra quyết định điều chỉnh bãi bỏ QĐ 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016. Đáng nói, Sở không tiến hành thực hiện đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có để xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để có các đề xuất điều chỉnh quy hoạch xây dựng phù hợp như pháp luật quy định. Cụ thể ở đây là 531 lô đất của dự án đã được công ty Phú Gia Thịnh bán cho hơn 500 hộ dân. Không những vậy, công ty này bán cả đất mà người dân địa phương đang ở.
Căn cứ vào đề xuất của Công ty Phú Gia Thịnh và Tờ trình của Sở Xây dựng, Chủ tịch UBND TP (lúc đó là ông Huỳnh Đức Thơ) đã ra QĐ 1264/QĐ-UBND ngày 09/04/2020 điều chỉnh bãi bỏ QĐ 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 giữ nguyên QĐ 646/QĐ-UBND ngày 21/01/2011 và QĐ 2929/QĐ-UBND ngày 14/04/2011 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án New Danang City. Tuy nhiên, lý do điều chỉnh bãi bỏ lại không nêu rõ trong quyết định?
Theo tờ trình của Sở Xây dựng, dự án New Danang City có diện tích 151.940m2 đã được Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành (chủ đầu tư cũ) hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu 62.775m2 và đã đưa vào sử dụng (đã cấp sổ đỏ, người dân đã xây dựng nhà ở ổn định); Chưa thực hiện dự án đối với diện tích 87.936m2 (đã cấp 24 sổ đỏ) gồm khu 29.214m2 và khu 58.722m2; Chưa giải tỏa đền bù 1,1ha mở rộng. Do 1.1ha mở rộng đã giao cho chủ đầu tư không đúng quy định với Luật đất đai 2013 (không qua đấu thầu sử dụng đất) nên Sở đề nghị Thành phố điều chỉnh bãi bỏ QĐ 3748.
Được biết, để xử lý các khoản nợ xấu (khoản nợ quá hạn) tại 02 Ngân hàng TMCP An Bình và Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVCombank), Chủ đầu tư cũ đã chuyển nhượng 87.936m2 cho Công ty Phú Gia Thịnh và được UBND TP Đà Nẵng chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án tại QĐ 426/QĐ-UBND ngày 24/01/2019. Riêng phần 1,1ha không nằm trong diện tích chuyển nhượng một phần dự án mà là phần diện tích được 2 công ty thỏa thuận hợp tác khai thác riêng để giải tỏa đền bù và ăn chia theo tỷ lệ 50-50. Đối với phần đất 1.1ha này, Công ty Phú Gia Thịnh đã bán cho 27 khách hàng.
Nhiều câu hỏi được đặt ra: Công ty Phú Gia Thịnh biết rõ mình đã bán 531 lô đất, thu hơn 404 tỷ đồng, thậm chí đã bán 1,1 ha cho nhiều người dân nhưng vì sao lại đề xuất bãi bỏ quy hoạch 1/500? Việc bãi bỏ quy hoạch 1/500 tại QĐ 3748 đem lại lợi ích cho ai hay để che dấu việc giao đất trái quy định?
Những lý giải thiếu thuyết phục của Sở Xây dựng
Theo Công văn 8449/SXD-TTS ngày 11/11/2022 trả lời đơn kiến nghị của Công dân, Sở Xây dựng cho rằng, tại khoản 11 Điều 13 Luật Quy hoạch đô thị 2009 có nêu về việc hủy bỏ quy hoạch: “Thời hạn hiệu lực của quy hoạch đô thị là khoảng thời gian được tính từ khi đồ án quy hoạch đô thị được phê duyệt đến khi có quyết định điều chỉnh hoặc huỷ bỏ”.
Bên cạnh việc giao 1,1ha không đúng quy định, theo Sở Xây dựng, quy hoạch tại QĐ 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016 đã quá 3 năm, theo quy định đã thực hiện việc rà soát theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng; quy hoạch không thực hiện được theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, việc bãi bỏ QĐ 3748/QĐ-UBND là phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng và đất đai.
Thực tế, như đã nêu ở trên, dự án đã được chủ đầu tư cũ thực hiện và đưa vào sử dụng từ 2011, đến 2019 chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty Phú Gia Thịnh để xử lý khoản nợ xấu. Tại điều 4 của QĐ 426/QĐ-UBND ngày 24/01/2019 chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án cũng nêu rõ: Công ty Phú Gia Thịnh “được kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao theo quyết định phê duyệt dự án; Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ nội dung của dự án đã được phê duyệt, quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt..”.
Nhiều báo cáo của Công ty Phú Gia Thịnh thể hiện đã xây dựng đến 90% hạ tầng dự án theo QĐ 3748/QĐ-UBND ngày 11/6/2016. Công ty đang triển khai thực hiện đánh giá tác động môi trường theo QĐ 3748 thì bị ngưng lại bởi QĐ 1264. Sở Xây dựng biết rõ điều này nhưng vẫn cho rằng, quy hoạch tại quyết định này đã quá 3 năm nên cần hủy bỏ?
Cũng theo Sở Xây dựng, căn cứ để ban hành Quyết định số 1264 được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định 30/2020/NĐ-CP ngày 05/3/2020 “văn bản đã ban hành nhưng có sai sót về nội dung phải được sửa đổi, thay thế bằng văn bản có hình thức tương đương”. Tuy nhiên, Trung tâm Tư vấn pháp luật và Hòa giải chỉ rõ, Sở Xây dựng đã thay khái niệm “Phát hành” thành “Ban hành” để là căn cứ cho việc ra Quyết định 1264/QĐ-UBND nhằm đáp ứng ý đồ của chủ đầu tư là hủy các hợp đồng mua bán đất nền của Dự án để xây nhà chung cư và hiện nay là bán nhà hình thành trong tương lai.
Trung tâm Tư vấn pháp luật và Hòa giải nhấn mạnh, cách Sở Xây dựng lý giải về thủ tục, trình tự ban hành Quyết định 1264 là hoàn toàn không thể chấp nhận. Bởi theo quy định tại các Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị, Điều 15 Luật Xây dựng, Điều 22 Nghị định 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 không có bất cứ căn cứ nào làm cơ sở pháp lý để UBND TP Đà Nẵng ban hành QĐ 1264 bãi bỏ một QĐ 3748 đã thi hành hơn 4 năm, đã được chuyển nhượng dự án tại QĐ 426, bán 531 lô đất nền…
Việc bãi bỏ QĐ 3748 tác động rất xấu đến quyền và lợi ích hợp pháp của hơn 500 hộ dân, trên dưới 2000 người dân bị ảnh hưởng. Ở đây, Công ty Phú Gia Thịnh đã bán 531 lô đất, đã có biên bản bàn giao ranh mốc giới thửa đất, đã xuất hóa đơn GTGT cho việc bán đất thu tiền từng đợt, đã quá hạn ký công chứng chuyển quyền sử dụng đất trước cả khi QĐ 1264 ban hành. Tuy nhiên, Sở Xây dựng vẫn cho rằng, luật “không quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư” khi điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Theo Trung tâm, cơ quan tham mưu lẫn cơ quan ban hành cố tình bỏ qua Điều 36 Luật Xây dựng năm 2014: “1. Việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, kết quả thực hiện quy hoạch hiện có, xác định rõ yêu cầu cải tạo, chỉnh trang của khu vực để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển. 2. Nội dung quy hoạch xây dựng điều chỉnh phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này; nội dung không điều chỉnh của đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt vẫn được thực hiện”.
Dự án dường như bị “tắc nghẽn” vì quy hoạch 1/500 bị bãi bỏ một cách tùy tiện của chính quyền và cơ quan chức năng. Người dân mua đất dự án vẫn đơn thư cầu cứu khắp nơi để được bảo vệ quyền lợi. Còn Công ty Phú Gia Thịnh thì vẫn áp đặt những phương án không đúng quy định, né tránh việc cấp GCNQSDĐ cho người dân như đã cam kết tại các Hợp đồng/Thỏa thuận góp vốn đã ký từ 2017 và Phụ lục 26/9/2020./.
Theo Trang tamnhin.trithuccuocsong.vn
