Thị trường bất động sản (BĐS) đang diễn ra những giao dịch méo mó, lách luật…. Cái lợi cho khách hàng là vô cùng nhỏ, nhưng khi có sự cố xảy ra thì thiệt hại sẽ khôn lường.

Rio Land -Chủ đầu tư hô biến thành đại diện
Theo Nhadautu, anh N.D.A.Đ, một khách hàng mua đất nền dự án Rio Bonnito tại đường Trường Lưu (quận 9, TP.HCM) do CTCP đầu tư bất động sản Rio Land làm chủ đầu tư, cho biết, tháng 1/2018, anh có mua một nền đất tại dự án này ở đợt mở bán đầu tiên với giá bán 19 triệu/m2.

Tuy nhiên, vào ngày 1/2/2018, khi đóng đủ 30% giá trị nền đất, anh N.D.A.Đ được Rio Land mời lên ký hợp đồng mua bán thì người đứng tên hợp đồng bán lại là ông Lê Văn Chiến –một người mà anh Đ. không hề biết. Rồi ông Chiến lại ủy quyền cho bà Trương Thị Ngọc Trinh làm đại diện, và chủ đầu tư Rio Land chỉ đứng vai trò làm chứng.

Điều đặc biệt đáng chú ý là: Người đại diện cho ông Chiến là bà Trương Thị Ngọc Trinh, mà bà Trinh hiện là Tổng giám đốc Rio Land.

“Khi hỏi tại sao Rio Land là chủ đầu tư mà hợp đồng lại là thỏa thuận 3 bên, và ông Chiến nào đó bán cho tôi thì phía Rio Land giải thích hợp đồng này để khách hàng đỡ phải đóng thuế nhiều. Do được người thân giới thiệu và cũng đã lỡ nộp tiền nên tôi không hỏi kỹ chuyện này”, anh Đ nói.

Dự án Rio Bonnito được Rio Land mua lại của Công Ty TNHH xây dựng & kinh doanh Nhà Điền Phúc Thành, thuộc dự án Centana Điền Phúc Thành, số lượng 120 nền đất và được bán từ cuối năm 2017.

Thăng Long -Bán sỉ giá bèo rồi bán lẻ để lách thuế
Tương tự, tại Dự án chung cư Phan Văn Hớn (quận 12, TP.HCM), hàng trăm khách hàng thắc mắc tại sao họ là người mua đầu tiên, nhưng trong hợp đồng mình lại là người mua lại sản phẩm của người khác.

Khi đối chiếu các hợp đồng thì thấy: Chỉ có 8 người đứng tên trên tổng số hơn 300 căn hộ bán lại cho khách hàng, và đơn vị phát triển dự án được 8 khách hàng này ủy quyền cho bán hàng.

Ông Trần Văn Dũng -Giám đốc sàn môi giới bất động sản Thăng Long tại quận Bình Tân TP.HCM cho biết, hợp đồng này thực chất chỉ là hợp đồng lách thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể ông Dũng cho biết, hiện thuế thu nhập doanh nghiệp đang là 20%, còn thuế thu nhập cá nhân là 2%.

Nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư bán thẳng sản phẩm cho khách hàng thì chủ đầu tư phải đóng thuế 20%, như vậy với mức 1 tỷ đồng/nền đất thì chủ đầu tư phải đóng tới 200 triệu tiền thuế. Chính vì vậy, chủ đầu tư nghĩ ra cách hợp đồng 3 bên để lách thuế và việc lách luật này hoàn toàn hợp pháp nếu bị thanh tra.

“Chủ đầu tư sẽ chọn vài người thân trong gia đình đứng tên trong hợp đồng bán sỉ, mỗi người vài chục lô với giá cực rẻ. Sau đó những người mua sỉ này lại được chủ đầu tư bắt ký vào hợp đồng ủy quyền cho chủ đầu tư bán.

Vậy là khi khách hàng bán cho khách hàng sẽ chỉ chịu mức thuế 2%, và hợp đồng sẽ phải là hợp đồng 3 bên: Người mua sỉ-khách hàng-người làm chứng là chủ đầu tư, và sổ đỏ từng nền lại do chủ đầu tư đứng”, ông Dũng nói.

Chính sách thuế bất cập dễ bị trục lợi
Luật sư Trần Đức Phượng -Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, từ ngày 01/01/2009, cá nhân bán nhà-đất sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo Luật thuế TNCN 2007, thay cho thuế theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994). Luật thuế TNCN 2007 quy định có 2 phương pháp tính thuế khi chuyển nhượng BĐS là: 2% giá chuyển nhượng/hoặc 25% trên chênh lệch giá bán-giá mua.

Đến năm 2015, theo khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế ngày 26/11/2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, và khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 quy định chỉ còn áp dụng một phương án tính thuế TNCN duy nhất với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng BĐS.

“Điều đáng lo ngại là quá trình ban hành văn bản pháp luật và thực thi quy định về thuế TNCN vẫn không đưa ra được các biện pháp loại trừ được tình trạng ghi giá trị hợp đồng mua bán thấp hơn nhiều so với thực tế, những tác động tiêu cực từ chính sách thuế này đến các lĩnh vực khác…”-luật sư Phượng nói.

Đặc biệt luật sư Phượng cho rằng theo quy định Luật thuế TNDN, doanh nghiệp chịu mức thuế suất của thuế TNDN là 20%, trong khi đó thuế TNCN với chuyển nhượng BĐS là 2%.

Từ việc lệch pha này đã đẫn đến không ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS là chủ đầu tư dự án đã bán rẻ, bán bằng chi phí đầu tư nhà ở cho người thân để doanh nghiệp không phải chịu thuế TNDN 20%.

Chủ đầu tư lợi kép, sốt ảo hay nguy cơ dành phần hết cho khách hàng
Ở những dự án sân sau này có đặc điểm là khi khách hàng hỏi về dự án thì vẫn còn sản phẩm để bán, khi giao dịch thì mới được biết chỉ nhận chuyển nhượng lại của người khác.

Phía môi giới vẫn giới thiệu dự án đến khách hàng nhưng khi khách hàng chọn sản phẩm thì được thông báo dự án đã bán hết, khách muốn mua thì nhận chuyển nhượng lại của người khác ôm hàng trước đó.

Thậm chí, đến khi khách hàng ký hợp đồng mới phát hiện ra là mình chỉ nhận chuyển nhượng lại của cá nhân khác chứ không phải mua gốc từ chủ đầu tư, xuống tiền cũng dở mà ngừng giao dịch cũng khó khi đã lỡ đặt cọc một phần với bên công ty môi giới.

Ngoài việc lách thuế TNDN 20% sang thuế TNCN 2%, cơ chế này tạo ra việc khan hiếm sản phẩm (mở bán lần đầu) và cơn sốt ảo (mở bán là bán hết ngay trong buổi sự kiện), tạo điều kiện tốt cho môi giới “dễ ăn dễ nói” và dễ thúc khách hàng xuống tiền chốt hợp đồng. Nếu chủ đầu tư tăng giá thì rất nhạy cảm và thông tin rất dễ bị để ý.
Theo Nhadautu-VTC-MSN