Theo các chuyên gia, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá nhà ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Giá đất tăng sẽ đẩy giá bất động sản tăng. Ảnh: DH
Giá bất động sản tiếp tục tăng
Đưa ra nhận định mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, hành lang pháp lý mới với việc 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản.
Cụ thể, theo ông Quốc Anh, giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó.
Bên cạnh đó, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp lý ngày càng được đề cao và chú trọng.
Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.
Không những vậy, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp. Cụ thể ở mỗi loại hình, nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu cầu sát giá.
Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.
Bên cạnh đó, ông Quốc Anh cho rằng, chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.
Trong khi đó, tại báo cáo gửi Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cũng đưa ra nhận định rằng bảng giá đất mới sát với giá thị trường làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất; thuế, phí liên quan đến đất đai tăng. Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản.
Bộ Xây dựng lấy ví dụ: Như dự án khu nhà ở của GP Invest (TP HCM) là 15 triệu đồng/m2 tăng lên khoảng 22 triệu đồng/m2, chiếm khoảng 60% giá bán. Dự án khu đô thị Đông Tăng Long (TP HCM) theo tính toán do giá đất tăng lên, chi phí sử dụng đất sẽ tăng từ 26,5%, chiếm 60 – 65% giá bán. Dự án biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), tiền sử dụng đất tăng từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Hà Nội), tiền sử dụng đất tăng từ 15% lên khoảng 33% giá bán.
“Có thể thấy, việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sát với giá thị trường tại một số địa phương với xu hướng điều chỉnh tăng so với trước đã làm tăng chi phí đầu tư xây dựng, tăng giá thành, giá bán bất động sản, nhà ở của các dự án lên khá nhiều. Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy do điều chỉnh giá đất đã làm tăng giá bán nhà ở, bất động sản lên 15 – 20% so với trước”, Bộ Xây dựng nhận định.
Giải bài toán nhà ở xã hội
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở chưa được cải thiện, trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng cao, giá chung cư tiếp tục phi mã, nhiều ý kiến cho rằng tình trạng này sẽ làm trầm trọng thêm nguy cơ bất bình đẳng xã hội, gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn.
Để giải bài toán về nhà ở, theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhà nước cần có những giải pháp chính sách và cơ chế can thiệp đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội trong đô thị.
Bên cạnh đó, tiếp tục thúc đẩy đầu tư công để dịch chuyển nguồn cầu tập trung ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Đồng thời, tạo cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Cũng theo các chuyên gia khuyến nghị, biện pháp hiệu quả và căn cơ nhất hiện nay là đánh thuế nhà đất. Nếu biện pháp này chưa được áp dụng thì khó có thể hạ được “sốt” giá đất. Thuế bất động sản sẽ chặn sốt đất, ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản dưới dạng có nhà đất nhưng để hoang hóa hoặc giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.
Đối với những trường hợp “lướt sóng”, mua nhanh bán nhanh thì cần đánh thuế cao và có mức thuế riêng đánh vào giá trị tài sản tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý, cần xem lại cách đánh thuế bất động sản hiện nay theo hướng không chỉ để tăng thuế mà quan trọng phải để việc áp thuế đạt hiệu quả cao.
