Dư nợ bất động sản “phình to”

Mới đây, CTCP Tập đoàn Tiến Phước (Tiến Phước Group) đã có báo cáo về tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2024, với khoản lỗ ròng hơn 181 tỷ đồng. Đáng chú ý, cùng kỳ năm 2023, Tiến Phước Group cũng báo lỗ cả trăm tỷ đồng, trong khi cả năm báo lỗ gần 160 tỷ đồng.

Có thể thấy, mặc dù gây chú ý với nhiều dự án lớn, nhưng những năm gần đây, tình hình kinh doanh của Tiến Phước Group ngày càng thụt lùi. Hiện tại, số nợ phải trả của doanh nghiệp này là 8.507 tỷ đồng, vượt xa vốn chủ sở hữu, đạt gấp 4,1 lần. Trong đó, dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu đạt 0,14, tức dư nợ xấp xỉ 290 tỷ đồng.

Tương tự, Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên soát xét của CTCP Tập đoàn Danh Khôi trong nửa năm 2024 cho thấy, công ty này báo lỗ sau thuế hơn 10 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số lãi 7 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Đồng thời, Danh Khôi còn đang quá hạn trái phiếu.

Tính đến thời điểm ngày 30/6, Danh Khôi vay nợ tài chính ngắn hạn hơn 342 tỷ đồng và nợ tài chính dài hạn hơn 46 tỷ đồng. Trong số đó, doanh nghiệp có hơn 256 tỷ đồng nợ vay trái phiếu. Danh Khôi cũng chưa thanh toán 139,5 tỷ đồng trái phiếu quá hạn, kèm tiền lãi gần 24 tỷ đồng.

Ngoài những doanh nghiệp vừa nêu, báo cáo tài chính hợp nhất bán niên của nhiều doanh nghiệp địa ốc, sau khi được soát xét bởi đơn vị kiểm toán còn cho thấy không ít trường hợp chuyển từ lãi sang lỗ, hoặc lỗ chồng lỗ.

Cụ thể, Địa ốc Sài Gòn chuyển từ lãi 2,4 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, sang lỗ 23 tỷ đồng sau soát xét. Danh Khôi (NRC) sau soát xét cũng lỗ hơn 10 tỷ đồng, chênh lệch lớn so với phần lãi hơn 7 tỷ đồng so với báo cáo tự lập trước đó.

Trong khi đó, lợi nhuận 6 tháng đầu năm của Phát Đạt (PRD), cũng giảm 66% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phần lợi nhuận theo thống kê của doanh nghiệp này không hoàn toàn đến từ doanh thu cốt lõi, mà nhờ hoạt động tài chính.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư LDG ghi nhận lỗ thêm 100 tỷ đồng sau soát xét. Theo đó, doanh nghiệp này từ lỗ hơn 296 tỷ đồng trên báo cáo tự lập, chuyển thành lỗ hơn 396 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2024.

LDG giải thích rằng, việc lỗ thêm này là đơn vị kiểm toán thực hiện điều chỉnh trích lập bổ sung, thêm dự phòng khoản phải thu khó đòi so với báo cáo đã công bố trước đó.

Doanh nghiệp và thị trường cần thời gian hồi phục

Theo thống kê của VietstockFinance từ 116 doanh nghiệp bất động sản, trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) đã công bố báo cáo tài chính quý II/2024 cho thấy, tính tới ngày 30/6/2024, tổng dư nợ vay của khối địa ốc, ghi nhận hơn 491.000 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm.

Liên quan đến việc này, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, thách thức về dòng tiền vẫn đang chực chờ các doanh nghiệp địa ốc, khi các khoản nợ vẫn còn. Trong khi đó, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025.

Ngoài ra, thách thức về pháp lý dự án cũng khiến tình khó khăn của các doanh nghiệp càng thêm dai dẳng, khi hiện nay một số luật dù đã thông qua nhưng vẫn còn chồng chéo, chưa được hướng dẫn cụ thể. Bên cạnh đó, là những thách thức đến từ thị trường, khi tình hình lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng, khiến niềm tin của khách hàng bị ảnh hưởng, dẫn đến việc thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng lên.

Trong khi đó, TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng, vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà ở việc năng lực hấp thụ vốn thấp. Bởi lẽ, sự sụt giảm thanh khoản, khiến doanh thu giảm và biên lợi nhuận thu hẹp, làm cho nhu cầu vốn lưu động và vốn đầu tư thấp.

Còn nhiều nhiều chuyên gia khác đánh giá, sau đại dịch COVID -19, nền kinh tế bị suy giảm, nên tác động mạnh mẽ đến thị trường địa ốc. Mặc dù thời gian qua thị trường đã có những dấu hiệu tích cực, nhưng vẫn tồn còn tồn tại nhiều vấn đề nan giải, tiêu biểu như việc khan hiếm nguồn hàng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cùng với các vấn đề về pháp lý.

Do đó, hiện tại mới là giai đoạn để các doanh nghiệp địa ốc nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vực dậy từ đáy, chứ chưa thể tạo đột phá…