Ngày 16/01/2025, DKRA Consulting – Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển của DKRA Group – chính thức công bố “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2024”. Báo cáo tổng hợp các diễn biến nổi bật trong năm qua, đồng thời đưa ra dự báo cho năm 2025.
Thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận trong năm 2024 ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực cả về nguồn cung và thanh khoản ở một số phân khúc. Bước sang năm 2025, đối với loại hình bất động sản nhà ở nguồn cung dự báo tiếp tục duy trì xu hướng tăng của năm 2024, tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để trở lại đà tăng trưởng của giai đoạn trước 2019.
DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở ĐÀ NẴNG VÀ VÙNG PHỤ CẬN NĂM 2024
Tổng quan thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận trong năm 2024 ghi nhận nhiều diễn biến trái chiều. Nguồn cung đã có sự cải thiện ở một số phân khúc tuy nhiên sức cầu chung vẫn duy trì ở mức thấp và chưa có sự đồng đều ở các phân khúc. Cụ thể:
Phân khúc đất nền nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 17% so với năm 2023, với khoảng 1,454 sản phẩm được mở bán và tập trung tại hai thị trường chủ lực là Quảng Nam và Đà Nẵng. Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 33% tổng cung sơ cấp, giảm 30% so với năm trước. Sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26% trên tổng cung, giảm khoảng 51% so với năm trước. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do tác động của chi phí đầu vào, các chương trình ưu đãi được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Giá bán thứ cấp phục hồi đạt mức tăng trung bình khoảng 5% so với đầu năm, giao dịch cải thiện đáng kể và phân bổ ở các nhóm sản phẩm thuộc tổ hợp các khu đô thị, đa dạng tiện ích, pháp lý hoàn chỉnh.
Thị trường căn hộ sơ cấp chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể về nguồn cung với khoảng 4,354 căn được mở bán, gấp 2.5 lần so với năm trước, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng. Sức cầu thị trường cũng hồi phục tích cực, đạt mức tiêu thụ khoảng 3,319 căn, gấp 4.6 lần so với cùng kỳ năm 2023. Phần lớn nguồn cung tập trung tại quận Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn, chiếm 84.4% tổng nguồn cung sơ cấp. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, với giá bán dao động từ 60 triệu đến trên 85 triệu đồng/m² nhưng vẫn thu hút sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt là từ các nhà đầu tư phía Bắc. Mặt bằng giá bán và thanh khoản thị trường thứ cấp ghi nhận sự phục hồi với mức tăng 3% – 7% so với cuối năm 2023. Các giao dịch chủ yếu diễn ra ở các dự án đã bàn giao nhà và thuận tiện di chuyển vào trung tâm thành phố.
Nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp căn hộ tại Đà Nẵng & vùng phụ cận theo năm
Nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự trong năm 2024 tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, đạt 1,007 căn, nhưng vẫn thấp hơn so với giai đoạn trước 2022. Tiêu thụ sơ cấp ghi nhận mức tăng 58%, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ ở các dự án quy mô lớn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Đà Nẵng và Huế chiếm 89% tổng nguồn cung và 84% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 3% do áp lực chi phí đầu vào, trong khi các chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 4% so với cuối năm 2023, chủ yếu tập trung ở các dự án đã triển khai lâu năm, tiến độ xây dựng chậm và chưa hoàn chỉnh pháp lý.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm với mức giảm 4% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các dự án cũ. Sức cầu ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm qua và chỉ tương đương 18% so với cùng kỳ năm trước. Quảng Nam dẫn đầu thị trường khi chiếm 56% nguồn cung và 100% lượng tiêu thụ. Mặc dù giá bán sơ cấp vẫn duy trì ổn định, các chính sách hỗ trợ như chia sẻ lợi nhuận, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất vẫn được áp dụng để thúc đẩy thanh khoản. Thị trường vẫn còn khó khăn, niềm tin của khách hàng chưa phục hồi xu hướng “đóng băng” dự báo sẽ tiếp tục tiếp diễn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ năm 2024 tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng và Huế
Thị trường sơ cấp nhà phố/shophouse vẫn gặp khó khăn trong năm qua, với nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cũ, nhưng không có giao dịch nào được ghi nhận. Giá bán ổn định, dao độngtừ 7.1 đến 16.3 tỷ đồng/căn, thị trường thứ cấp vẫn duy trì tình trạng ảm đạm và không có giao dịch phát sinh. Mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực, nhưng việc các dự án bỏ hoang chưa được khai thác và những sai phạm trong vấn đề pháp lý đã ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư khiến thanh khoản gặp khó và chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.
Nguồn cung sơ cấp condotel tăng 13% so với năm trước, đạt 777 căn, nhưng vẫn thấp so với giai đoạn 2019. Nguồn cung đến từ các dự án cũ chiếm 87%, trong khi nguồn cung mới chỉ đạt 13% và tập trung cục bộ ở Đà Nẵng. Sức cầu thị trường vẫn còn khá thấp, mặc dù lượng tiêu thụ tăng 7.2 lần so với cùng kỳ, nhưng chỉ tập trung chủ yếu ở một số dự án. Quảng Nam và Đà Nẵng chiếm 94% tổng nguồn cung và toàn bộ tiêu thụ sơ cấp. Giá bán sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ do chi phí đầu vào tăng cao,các chính sách hỗ trợ dòng tiền tiếp tục được áp dụng, nhưng hiệu quả chưa cao.
DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NĂM 2025
Phân khúc Đất nền dự báo nguồn cung mới duy trì xu hướng đi ngang so với năm 2024 ở mức khoảng 400 – 500 sản phẩm, chủ yếu đến từ Đà Nẵng và Quảng Nam, trong khi Huế vẫn duy trì tình trạng nguồn cung mới. Sức cầu thị trường có thể hồi phục nhẹ nhưng chưa có nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để trở lại nhịp sôi động của giai đoạn 2019 trở về trước. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, đồng thời các chính sách ưu đãi vẫn được duy trì áp dụng nhằm tăng thanh khoản. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi của năm 2024, nhóm các sản phẩm thuộc tổ hợp các khu đô thị, pháp lý hoàn thiện,đa dạng tiện ích,…chủ lực thanh khoản của thị trường.
Phân khúc Căn hộ sẽ duy trì nguồn cung mới khoảng 2,500 – 3,000 căn, chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A tại Đà Nẵng. Các dự án phân bổ chủ yếu ở các quận Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Sức cầu của thị trường có thể tiếp tục hồi phục nhờ vào các thông tin về quy hoạch hạ tầng, các dự án đã và đang được triển khai. Mặt bằng giá bán sơ cấp có thể tiếp tục ổn định, các chính sách hỗ trợ như chiết khấu thanh toán nhanh và ân hạn gốc sẽ vẫn tiếp tục được áp dụng. Thị trường thứ cấp dự báo sẽ có sự cải thiện, đặc biệt là vào nửa cuối năm 2025 khi các chuyển biến rõ nét hơn.
Phân khúc Nhà phố/Biệt thự dự báo nguồn cung mới tương đương năm 2024, dao động khoảng 200 – 300 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó. Mặc dù sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024, nhưng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn. Các giao dịch vẫn tập trung chủ yếu vào những dự án lớn, có pháp lý hoàn thiện và đảm bảo tiến độ thi công. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, trong khi các chính sách ưu đãi và chiết khấu thanh toán nhanh vẫn được áp dụng để tăng thanh khoản. Thị trường thứ cấp kỳ vọng có thể cải thiện, tập trung vào các sản phẩm đã bàn giao, sở hữu vị trí kết nối thuận lợi và có pháp lý hoàn thiện.
Bất động sản nghỉ dưỡng dự báo tăng nhẹ về nguồn cung so với năm 2024, tuy nhiên các chủ đầu tư vẫn rất thận trọng trong việc triển khai bán hàng do tình hình thanh khoản thị trường còn gặp khó khăn. Sức cầu thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp và khó có đột biếntrong ngắn hạn khi hiệu quả khai thác và niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa có nhiều thay đổi tích cực. Mặt bằng giá bán sơ cấp được dự báo sẽ duy trì ổn định, không có nhiều biến động so với năm 2024. Các chính sách hỗ trợ như lãi suất ưu đãi, ân hạn nợ gốc và thanh toán giãn tiến độ vẫn được áp dụng rộng rãi trong năm 2025 giữa bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.
Gia Anh
