Theo Quyết định 79 về sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM quy định về bảng giá đất trên địa bàn, từ hôm nay 31/10, bảng giá đất điều chỉnh (bảng giá đất mới) chính thức áp dụng và thời gian áp dụng kéo dài đến 31/12/2025.

Từ 1/1/2026, thành phố sẽ áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật đất đai 2024.

Thuế đất tính theo giá mới từ hôm nay

Cuối ngày hôm qua (30/10), Cục Thuế TP.HCM công bố khóa sổ hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất cũ (bảng giá đất theo Quyết định 02/2020) trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Theo văn bản hướng dẫn của cơ quan thuế, từ ngày 31/10, các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, phí, lệ phí chuyển nhượng… được tính theo bảng giá đất điều chỉnh (Bảng giá đất mới) theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Giá đất được xác định theo bảng giá đất mới ban hành kèm Quyết định 79 của UBND TP.HCM. Thời hạn sử dụng đất được tính là 70 năm.

Về chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tuân thủ theo quy định tại Nghị định số 103/2024 của Chính phủ, có hiệu lực từ 1/8/2024. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích với hộ gia đình, cá nhân, được tính theo công thức: tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích (mức giá này căn cứ vào bảng giá điều chỉnh).

Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất thì áp dụng theo Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 Nghị định số 103/2024. Tuy nhiên, ngành thuế lưu ý với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì tỷ lệ % thu tiền sử dụng đất khác nhau theo từng trường hợp cụ thể, tùy thời gian sử dụng đất, loại đất sử dụng…

Thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.

Trường hợp chưa đủ cơ sở tính tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác, thì trong hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo cho cơ quan tiếp nhận để bổ sung. Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ thì cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất, quyết định giảm tiền sử dụng đất, chậm nhất sau 5 ngày làm việc.

Tại buổi họp báo công bố về bảng giá đất điều chỉnh chiều 22/10, ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực từ 31/10 với tinh thần từng bước tiếp cận với thị trường, phù hợp với thực tế địa phương. Từ nay đến hết ngày 31/12/2025 là quá trình để thành phố xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật đất đai 2024, áp dụng ngày 1/1/2026 sẽ hết sức sòng phẳng theo giá thị trường.

Nhiều tuyến đường lần đầu có mặt trong bảng giá đất của TP.HCM

Theo bảng giá đất mới, TP.HCM có gần 4.500 tuyến đường điều chỉnh giá, mức giá mới tăng 4-38 lần so với bảng giá theo Quyết định 02/2020 (chưa nhân hệ số K). Mức giá mới này được Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định thấp hơn thị trường 25-50%.

Theo tính toán của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới của thành phố có mức tăng thấp nhất là 2,36 lần tại Quận 3 và cao nhất là 38,8 lần tại huyện Hóc Môn. Các quận, huyện ngoại thành và TP Thủ Đức có mức tăng giá lớn hơn khu vực trung tâm thành phố. Như đất ở TP Thủ Đức có mức tăng giá đất thấp nhất 5,15 lần, cao nhất 28,07 lần so với giá cũ. Huyện Hóc Môn có mức giá tăng thấp nhất 6,85 lần, cao nhất 38,8 lần.

Hay huyện Nhà Bè có mức tăng thấp nhất 5,4 lần, cao nhất 23,33 lần; huyện Củ Chi tăng thấp nhất 7,44 lần, cao nhất 24,17 lần, Bình Chánh mức tăng thấp nhất 2,8 lần, cao nhất 24 lần… Tại các quận trung tâm như Quận 1, 3, 5, 6, Phú Nhuận… mức giá tăng cao nhất dưới 10 lần.

Trong bảng giá đất mới vừa được thành phố ban hành áp dụng từ 31/10, nhiều tuyến đường lần đầu xuất hiện (đường mới, chưa có trong bảng giá đất năm 2020) được ghi nhận giá vài trăm triệu đồng/m2. Như đường Trần Bạch Đằng, đường Tố Hữu, đường Nguyễn Thiện Thành, đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala TP Thủ Đức có giá đất 295 triệu đồng/m2.

Cũng tại TP Thủ Đức, một loạt đường mới chưa có trong bảng giá đất cũ được bổ sung trong bảng giá đất mới với giá đất 163 triệu đồng/m2 bao gồm tất cả các đường nội khu trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm; các đường thuộc phường An Lợi Đông như Hoàng Thế Thiện, Mai Chí Thọ, đường N8, D4, D3, đường 12… (tùy đoạn).

Trong bảng giá đất áp dụng từ hôm nay, TP.HCM bổ sung 570 tuyến đường mới chưa có giá đất theo bảng giá cũ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định bảng giá đất mới đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, thành phố Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương. So với dự thảo công bố hồi cuối tháng 7, bảng giá đất mới cũng đã khắc phục được tình trạng giá đất chưa hợp lý trên địa bàn các quận trung tâm.

Ngoài ra, bảng giá đất mới cũng bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày giá đất mới áp dụng.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng bảng giá đất mới chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản, do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2”. Tức là khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội… thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Hiệp hội này đề nghị có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới đầu nậu, cò đất có thể lợi dụng kích giá, thổi giá đất làm nhiễu loạn thị trường

Giá đất ở cao nhất tại TP.HCM hiện là 687 triệu đồng/m2 ở 3 tuyến đường trung tâm thành phố là Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi (Quận 1). Các tuyến đường khác xung quanh khu vực này vốn nổi tiếng là những nơi có giá đắt đỏ như Hàm Nghi, mức giá là 429 triệu đồng/m2; đường Nguyễn Hữu Cảnh (đoạn từ đường Tôn Đức Thắng đến Nguyễn Bỉnh Khiêm) có giá 368,9 triệu đồng/m2; đường Hai Bà Trưng có giá từ 350 – 450 triệu đồng/m2; đường Công Trường Lam Sơn có giá 491,7 triệu đồng/m2; Công Trường Mê Linh giá 450,8 triệu đồng/m2; đường Lê Thánh Tôn 466,7-491,7 triệu đồng/m2; đường Mạc Thị Bưởi, Nguyễn Trãi giá 409 triệu đồng/m2…